よくある質問

不動産鑑定士の資格はどのようにすれば取得できますか？
国土交通省が行う国家試験に合格し、実務修習を終了することにより、 不動産鑑定士の資格が取得できます。
不動産鑑定士の業務にはどのようなものがありますか？
不動産鑑定業務とコンサルティング業務が主業務となります。また、不動産鑑定業務には鑑定評価基準等に全て則った不動産鑑定評価書と、それ以外の調査報告書等があります。
不動産のコンサルティングとは、どのようなことですか？
例えば、不動産を売却した方が得か賃貸した方が得か、この土地はどのような用途で利用すれば一番活用できるか、といったような不動産に関するアドバイスを行うことです。不動産鑑定士は売却やアパート建築を前提としないので、押し売りはありません。中立な立場で、専門家としての知識や経験から、様々な角度から助言や提案を行います。
鑑定評価書の報酬はいくらくらいですか？
評価する物件の内容、評価額によって報酬が異なります。また各事務所毎に報酬は異なりますが、一般的に単純なもので評価額が安いもので15万円前後、複雑な場合や高額物件では数10万円程度までかかると思われます。ただし、依頼者以外の人には価格を提示しない等の一定の条件のもとで、意見書、価格調査書等のリーズナブルな対応を行っている事務所もあります。
相談の際に準備するものはありますか？
基本的には不動産鑑定士が調査取得しますが、物件がわかる資料（位置が分かる地図、可能なら登記簿、契約書等）をお持ち頂けると、より詳細にお応え出来ます。
地積や床面積の「坪」を「㎡」に換算するにはどうすればいいですか？
換算には次の数値を使用するのが一般的です。
「坪」を「㎡」に換算する場合
①「3.3」で割る　（　÷　3.3　）（　／　3.3　）
②「0.3025」を乗ずる　（　×　0.3025　）
※「㎡」を「坪」に換算する場合は逆にして下さい。
土地の価格の指標について
地価公示、地価調査、相続税路線価、固定資産税評価額等が公的な土地価格の指標としてあります。なお、相続税路線価と固定資産税評価額は地価公示及び地価調査と比べ価格水準が異なりますので、注意が必要です。
個別の土地価格の相場を調べる方法はありますか？
公表されている「地価公示」・「地価調査」からその土地の価格を調べてみると良いでしょう。土地の用途のほか、地積、形状、前面道路の方位・幅員・道路種別、上下水道ガス等供給処理施設の整備の状況、最寄駅までの距離、都市計画法上の用途地域、建ぺい率・容積率の違い等を比較すれば、おおよその土地価格を調べることができます。
路線価が付されている土地の相続税を計算する場合、必ず路線価で行われますか？
相続税法で土地等の財産評価は「時価」によるとされており、相続税路線価が付されている土地の「時価」は、原則として路線価方式により算定されます。ただし、「時価」を立証できれば路線価方式以外のものでも認められる可能性があり、不動産鑑定士の求めた「鑑定評価額」もその一つと言えます。広大（過小）地・無道路地・不整形地・がけ地などの個別性の強い土地の場合には、財産評価基本通達（路線価方式）の補正率では、実際の市場価値よりも高く評価されてしまうこともあり、鑑定評価により実態にあった市場価値を判定し、相続税の減額を図ることも可能かもしれません。
形状が悪い土地の価格について
不整形の土地や、いわゆる旗竿地等については、整形地に比べると減価されます。どの程度減価されるかについては、不整形の度合いによって異なります。
住宅地の接面道路の方位について
一般に、北→西→東→南の順に価格が高くなります。なお、西日は好まれないため、西側道路より東側道路の方が価格が高くなる傾向があります。
借地をして住んでますが、地主から土地を買い取ってもらいたいとの申し出がありました。提示価格が安いか、高いか見当がつきません。
底地は、相対（あいたい）の売買です。このような場合は売主、買主の個別的事情が反映されるため、折り合ったところが適正な価格というべきものと思われます。参考までに国税局の財産評価基準書「路線価図」を調べられたらよいでしょう。これには「借地権割合が記載されておりますので、底地割合＝(１－｢借地権割合」）となります。また、付設されている路線価は「公示価格水準の80％程度・千円／㎡」ですので、割り戻した価格で検討してください。
J-REITの買い時を教えて下さい。
J-REITに組成されている個々の不動産については、それぞれ不動産鑑定評価書に基づき価格が決定されていますが、J-REIT自体は投資対象としての不動産証券化商品であり、不動産鑑定士としては専門外になります。